Regularização fundiária (REURB): caminho para a propriedade formal
A Lei 13.465/2017 instituiu a Regularização Fundiária Urbana (REURB) como política pública de inclusão territorial, voltada à titulação de núcleos urbanos informais consolidados antes de 22 de dezembro de 2016. O processo combina atuação do Município, do Cartório de Registro de Imóveis e dos ocupantes, com efeitos jurídicos, urbanísticos, ambientais e sociais.
O que é a REURB
É o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Diferencia-se da usucapião por ser administrativa e coletiva, com participação do Poder Público.
Modalidades: REURB-S e REURB-E
A REURB-S aplica-se a núcleos predominantemente ocupados por população de baixa renda, com gratuidade de custas, emolumentos e tributos. A REURB-E destina-se aos demais casos, com pagamento das despesas pelos beneficiários. A classificação depende de levantamento social conduzido pelo Município.
Etapas do procedimento
Compreende: requerimento ao Município; processamento administrativo com identificação do núcleo, dos ocupantes e dos titulares de domínio; elaboração do projeto de regularização (urbanístico e ambiental); aprovação pelo Município; emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); registro da CRF no Cartório, com matrícula em nome do ocupante.
Legitimação fundiária e legitimação de posse
A legitimação fundiária (art. 23 da Lei 13.465/2017) confere a propriedade originária a ocupantes de núcleos consolidados antes de 22/12/2016, em REURB-S, mediante cadastramento. A legitimação de posse (art. 25) é título de reconhecimento de posse, conversível em propriedade após determinado período.
Aspectos ambientais
O projeto deve contemplar estudo técnico ambiental quando o núcleo se sobrepõe a Áreas de Preservação Permanente (APP) ou unidades de conservação. A regularização não autoriza desmatamentos novos; visa consolidar situações pretéritas mediante medidas compensatórias e de mitigação.
Quem pode requerer
Município, Distrito Federal, União, Estados, beneficiários (individual ou coletivamente, por associações), proprietários e loteadores, e a Defensoria Pública. O Município é o protagonista do processamento, mas a iniciativa privada é admitida.
Documentação necessária
Levantamento topográfico georreferenciado, planta e memorial descritivo, cadastro social dos ocupantes, comprovantes de moradia (contas de consumo, documentos antigos), certidões de matrícula, anuências e estudos técnicos ambientais quando aplicável.
Loteamentos irregulares e clandestinos
Loteamentos não registrados (irregulares) e os executados sem aprovação (clandestinos) podem ser regularizados via REURB ou por procedimento da Lei 6.766/1979. Os adquirentes têm direitos protegidos por Súmulas e decisões consolidadas, mesmo em loteamento sem registro, podendo exigir do loteador a regularização e a outorga de escritura.
Perguntas frequentes
Quem mora em ocupação antiga tem direito automático à REURB?
Não há automatismo. É necessário que o Município instaure o procedimento, que o núcleo se enquadre nos requisitos (consolidação até 22/12/2016) e que o cadastro seja feito.
Posso comprar imóvel em loteamento irregular?
É arriscado. Recomenda-se condicionar a compra à regularização, exigir contrato registrável e investigar a situação no Cartório, na Prefeitura e na esfera ambiental.
A REURB-S é gratuita mesmo em comarcas grandes?
Sim, há gratuidade legal de custas, emolumentos e tributos no procedimento e no primeiro registro. Despesas com profissionais técnicos e advogados podem incidir.
Em quanto tempo se conclui uma REURB?
Depende do porte do núcleo, da complexidade dos estudos e da capacidade da Prefeitura. Núcleos pequenos podem ser regularizados em meses; núcleos extensos podem levar anos.
O título de regularização pode ser cancelado?
Pode haver impugnação judicial em casos de fraude, sobreposição com área pública ou ambiental, ou ausência dos requisitos. A regularidade do procedimento é decisiva.
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Este conteúdo é meramente informativo e didático, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise individual do caso por advogado regularmente inscrito na OAB. Higor Barbosa Cabral — OAB/GO 43.743.