Locação: despejo, renovatória e revisional na Lei 8.245/1991
A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula a locação de imóveis urbanos, residenciais e não residenciais, com regras próprias para garantia, reajuste, denúncia, despejo, ação renovatória e revisional. Conhecer cada instituto é essencial para locador e locatário.
Espécies de locação
A lei distingue locação residencial, não residencial e por temporada. Cada uma tem prazos, garantias e hipóteses de denúncia próprias. A natureza definida no contrato e a destinação efetiva orientam o regime aplicável.
Garantias locatícias
São admitidas: caução em dinheiro (até 3 meses), fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo. É vedado exigir mais de uma modalidade simultânea (art. 37, parágrafo único). A escolha impacta diretamente a possibilidade de retomada e cobrança em caso de inadimplência.
Despejo: hipóteses e rito
O despejo pode ser fundado em falta de pagamento, infração contratual, denúncia vazia (após 30 meses ou nas hipóteses do art. 47), uso próprio, retomada para reforma, dentre outros. Pede-se liminar (art. 59) com caução de 3 aluguéis, em casos como falta de pagamento sem garantia idônea, término do prazo do contrato com prévia notificação, denúncia em locação para temporada, dentre outros.
Ação de despejo por falta de pagamento
Permite ao locatário purgar a mora (art. 62) pagando aluguéis, encargos, juros, multa e custas no prazo de 15 dias da citação. A purgação só pode ocorrer uma vez a cada 24 meses. Quitada a mora, a ação é extinta; persistindo a inadimplência, decreta-se o despejo.
Ação renovatória (locação não residencial)
Garante ao locatário comerciante o direito de renovar o contrato por igual prazo, desde que (art. 51): contrato escrito por prazo determinado de pelo menos 5 anos (admitida soma); exploração do mesmo ramo por 3 anos contínuos; quitação fiscal e cumprimento contratual. Deve ser proposta entre 12 e 6 meses do final do contrato, sob pena de decadência.
Ação revisional de aluguel
Após 3 anos da contratação ou da última revisão (art. 19), as partes podem pleitear judicialmente o ajuste do aluguel ao valor de mercado. A perícia avalia preços de mercado, características do imóvel e condições de oferta. A medida é alternativa ao reajuste meramente inflacionário.
Notificações e formalidades
Diversas hipóteses exigem notificação prévia (denúncia vazia, retomada para uso próprio, alienação do imóvel). A notificação extrajudicial deve ser fundamentada e respeitar os prazos legais (em geral 30 dias para desocupação após o término do contrato, ou 90 dias em algumas hipóteses).
Fiador e responsabilidade
O fiador responde até a efetiva entrega das chaves, ainda que o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado, salvo se houver exoneração comunicada nos termos legais (art. 40). Casamento, morte ou alteração contratual relevante podem alterar essa responsabilidade.
Perguntas frequentes
Posso despejar inquilino por inadimplência sem ação judicial?
Não. Apenas o juiz pode determinar a retirada forçada. Autotutela ou cortes de água/luz pelo locador podem caracterizar exercício arbitrário das próprias razões.
Quando cabe denúncia vazia no contrato residencial?
Após 30 meses contínuos de contrato escrito, ou em hipóteses específicas do art. 47 (necessidade pessoal, retomada para parente, alienação a terceiro etc.).
Reajuste anual pode ultrapassar o IGP-M ou IPCA?
O reajuste segue o índice contratado e a periodicidade legal mínima de 12 meses. Aumentos acima do contratado dependem de revisional ou de novo contrato.
Inquilino pode reformar o imóvel?
Pode, com autorização escrita do locador para benfeitorias úteis e voluptuárias. Necessárias podem ser indenizadas ou autorizam retenção (art. 35), salvo cláusula em contrário.
Locador pode aumentar aluguel após reforma?
Apenas pela via revisional, mediante demonstração da valorização. Aumentos unilaterais sem fundamento contratual ou legal são indevidos.
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Este conteúdo é meramente informativo e didático, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise individual do caso por advogado regularmente inscrito na OAB. Higor Barbosa Cabral — OAB/GO 43.743.