Condomínio edilício: cobrança, assembleias e condômino antissocial
Conflitos condominiais cresceram exponencialmente com a verticalização das cidades. Cobrança de cotas em atraso, decisões assembleares irregulares, infrações ao regimento e casos de condômino antissocial demandam atuação técnica para preservar harmonia e patrimônio.
1. Marco legal do condomínio edilício
O condomínio edilício é regulado pelo Código Civil, arts. 1.331 a 1.358-A, pela Lei 4.591/1964 (no que não conflita) e pela Lei 14.309/2022, que admitiu assembleias virtuais. A convenção e o regimento interno completam o regramento, vinculando todos os condôminos, locatários e visitantes.
2. Cobrança de cotas condominiais
A cota condominial é dívida propter rem (Súmula STJ 478): segue o imóvel independentemente de quem o ocupa. A execução é por título extrajudicial (CPC art. 784, X), com penhora possível do próprio imóvel em débito (Súmula STJ 308 cede em casos específicos). Multa por atraso limitada a 2% (art. 1.336, §1º, CC).
3. Penhora do bem de família
STF (RE 605.709) e STJ (Tema 705 dos repetitivos) admitem penhora do bem de família em execução de cota condominial. A proteção do bem de família não se sobrepõe à natureza propter rem da dívida condominial.
4. Assembleias e quóruns
Quóruns variam conforme matéria: alterações na convenção exigem 2/3 dos condôminos (art. 1.351 CC); alterações no regimento, maioria simples; obras úteis, maioria; obras voluptuárias, 2/3; mudança de destinação, unanimidade. Vícios de convocação ou de votação são causa de nulidade ou anulabilidade.
5. Condômino antissocial
O art. 1.337 CC permite multa de até 10 vezes a cota mensal por descumprimento reiterado de deveres. Em casos extremos, jurisprudência admite a expulsão do condômino antissocial (REsp 1.546.402/DF), embora o STJ ainda restrinja a hipóteses excepcionais.
6. Defesa em execução de cota
Em embargos: discussão de excesso, juros e multa abusivos, prescrição quinquenal (Súmula 503 STJ), cobrança de despesas extraordinárias por locatário, vícios na constituição do título. Para cobrança trinta dias após o vencimento, cabível a execução extrajudicial.
Precisa de orientação em Direito Imobiliário?
Análise técnica de contratos, condomínio, locação, escrituras, ITBI e regularização imobiliária.
7. Síndico e prestação de contas
O síndico responde solidariamente por má gestão. A prestação de contas anual é obrigatória (art. 1.348, VIII, CC). Condôminos podem exigir contas pela via judicial (CPC arts. 550-553) com obtenção de extrato detalhado e ressarcimento de valores indevidos.
8. Perguntas frequentes
Posso ser cobrado por dívida do antigo proprietário?
Sim. A dívida condominial é propter rem; o adquirente responde pelos débitos pendentes (Súmula 478 STJ). Daí a importância da due diligence prévia.
Qual o prazo prescricional da cota?
5 anos, conforme Súmula 503 do STJ, contados do vencimento de cada cota individualmente.
Posso questionar deliberação de assembleia?
Sim, em ação anulatória no prazo decadencial (art. 1.078 do CC, aplicado por analogia: até 2 anos da ciência, conforme jurisprudência majoritária).
Multa por barulho excessivo é válida?
Sim, desde que prevista na convenção ou regimento, com prévio aviso e oportunidade de defesa. Aplicação automática sem contraditório é nula.
Síndico pode ser destituído antes do mandato?
Sim, por assembleia especialmente convocada com quórum de maioria absoluta (art. 1.349 CC), com direito de defesa do síndico.