Multipropriedade imobiliária: direitos do adquirente na Lei 13.777/2018
A multipropriedade tornou-se modelo comum em empreendimentos turísticos, hoteleiros e de lazer. Entretanto, milhares de adquirentes enfrentam taxas de manutenção crescentes, inadimplemento por outros multiproprietários e dificuldade de revenda. Conhecer os direitos previstos em lei é essencial.
1. Conceito legal e base normativa
A Lei 13.777/2018 introduziu os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil, regulamentando a multipropriedade no Brasil. Trata-se de regime de condomínio em que cada titular adquire fração de tempo do uso do imóvel (usualmente uma ou mais semanas anuais), com matrícula própria.
2. Diferenças entre multipropriedade e timeshare
Timeshare tradicional concede direito pessoal de uso por tempo determinado, geralmente sem direito real. Multipropriedade da Lei 13.777/2018 é direito real, com matrícula imobiliária autônoma para cada fração de tempo. Essa distinção impacta penhora, sucessão, alienação e proteção patrimonial.
3. Direitos do multiproprietário
Direito de usar o imóvel na fração de tempo que lhe pertence; alienar livremente sua fração; transmitir por sucessão; participar das deliberações; receber prestação de contas; impugnar deliberações irregulares. A convenção pode estabelecer regras adicionais, respeitados os direitos legais mínimos.
4. Cota de manutenção e cobrança
Cada multiproprietário responde pela cota proporcional. Inadimplência de outros multiproprietários não pode ser repassada ao adimplente, salvo nas hipóteses contratuais. Aumento abusivo de cotas é frequentemente questionado em ações revisionais com perícia técnica.
5. Resilição e arrependimento
O CDC (art. 49) garante direito de arrependimento em 7 dias quando a aquisição ocorre fora do estabelecimento comercial — situação típica em vendas em estandes turísticos. Após esse prazo, é necessário verificar cláusulas de resolução, multa, perda de sinal e proporcionalidade nos termos do CDC.
6. Práticas abusivas comuns
Promessas de valorização não cumpridas, dificuldade de uso nas datas escolhidas, falta de transparência nas cotas, taxas de troca exorbitantes, ocultação do risco de iliquidez na revenda. CDC aplica-se integralmente, com possibilidade de revisão e indenização.
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7. Recuperação de valores
Em casos de vícios de informação, propaganda enganosa ou impossibilidade prática de uso, é cabível ação de resolução com restituição. Súmula 543 STJ admite devolução imediata e integral em caso de culpa do fornecedor; com retenção razoável quando culpa é exclusiva do consumidor.
8. Perguntas frequentes
Posso desistir da multipropriedade?
Em 7 dias se aquisição fora do estabelecimento; após, depende de vícios contratuais ou descumprimento, com possibilidade de resolução judicial.
As cotas de manutenção podem subir indefinidamente?
Não. O reajuste deve ter critério objetivo, prestação de contas e aprovação assemblear. Aumentos arbitrários são revisáveis.
Multipropriedade é boa como investimento?
Tem caráter mais de uso do que de investimento; valorização e liquidez na revenda são limitadas. Avaliação econômica realista é fundamental antes da compra.
Posso ser executado por dívida do empreendimento?
Apenas pela cota proporcional. Dívidas gerais do empreendedor não podem alcançar o multiproprietário adimplente.
Posso transmitir a multipropriedade por herança?
Sim. A Lei 13.777/2018 prevê expressamente a transmissibilidade hereditária; herdeiros assumem a fração de tempo e respectivas obrigações.