Adjudicação compulsória: como obter a escritura sem o vendedor
Quem adquire imóvel por contrato de gaveta, promessa de compra e venda ou cessão de direitos sem registro fica em situação vulnerável. A ação de adjudicação compulsória é o instrumento para obter a propriedade definitiva quando o vendedor recusa-se a outorgar a escritura.
1. Conceito e finalidade
A adjudicação compulsória é ação que substitui a manifestação de vontade do vendedor obrigado a outorgar escritura. Fundamento: arts. 1.418 do CC, art. 16 do Decreto-Lei 58/1937 e art. 25 da Lei 6.766/79. Súmula 239 STJ: cabível ainda que ausente registro do compromisso.
2. Requisitos essenciais
Compromisso de compra e venda válido, quitação total do preço, recusa do vendedor (expressa ou tácita) em outorgar escritura, identificação precisa do imóvel, ausência de cláusula de arrependimento. A jurisprudência admite quitação posterior à propositura, desde que comprovada antes da sentença.
3. Adjudicação extrajudicial (Lei 14.382/2022)
A Lei 14.382/2022 introduziu o art. 216-B na Lei 6.015/73, permitindo adjudicação extrajudicial em cartório quando há consenso. O procedimento é mais rápido e econômico, exige notificação do vendedor e ata notarial, mas inviabiliza-se diante de oposição.
4. Contrato de gaveta e seus riscos
Contrato de gaveta é a transferência informal de direitos sem registro. Os riscos: vendedor pode alienar a terceiro, contrair dívidas que recaiam sobre o imóvel, sofrer execução. STJ (REsp 1.150.429) admite o gaveteiro pleitear adjudicação, mas a regularização registral imediata é a melhor proteção.
5. Imóveis financiados — SFH e cessão de direitos
No Sistema Financeiro Habitacional, há limitações à cessão. STJ pacificou (Súmula 84) que o adquirente por instrumento particular pode opor embargos de terceiro contra penhora. Adjudicação contra promitente vendedor exige quitação plena junto ao financiador, sob pena de inviabilização.
6. ITBI, ITCMD e custas
A adjudicação implica recolhimento de ITBI sobre o valor venal ou de avaliação. O Tema 1.113 STJ fixou que o ITBI tem por base o valor da transação (não o valor venal de IPTU). Em adjudicação por inventário, incide ITCMD em vez de ITBI.
Precisa de orientação em Direito Imobiliário?
Análise técnica de contratos, condomínio, locação, escrituras, ITBI e regularização imobiliária.
7. Defesa em ação de adjudicação
Vendedor pode opor: pagamento parcial, vícios do contrato, fraude, descrição imprecisa do imóvel, inexistência de promessa registrada com cláusula de arrependimento. Cabe reconvenção para resolução do contrato com perdas e danos.
8. Perguntas frequentes
Compromisso sem registro permite adjudicação?
Sim. Súmula 239 STJ é expressa nesse sentido. Registro é facultativo para o compromisso, embora confira oponibilidade contra terceiros.
Posso adjudicar se ainda devo parcelas?
Em regra, exige-se quitação. Há decisões admitindo adjudicação com depósito do saldo em juízo. Estratégia depende do contrato e do vendedor.
Quanto tempo leva o processo?
Extrajudicial: 3 a 8 meses em casos consensuais. Judicial: 1 a 4 anos, com perícia de localização e identificação se houver impugnação.
E se o vendedor já faleceu?
A ação é proposta contra o espólio ou herdeiros, com necessidade de inventário em curso ou aberto. Recomenda-se providenciar inventário para destravar a regularização.
Adjudicação evita ITBI?
Não. ITBI é devido sobre a transmissão. A adjudicação apenas substitui a outorga voluntária; a tributação é mesma da escritura comum.