Distrato e rescisão de compra de imóvel: direitos do comprador
A rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta ou prontos é regulada pelo Código Civil, pelo Código de Defesa do Consumidor e, especialmente, pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que disciplina os percentuais de retenção, prazos de devolução e garantias dos adquirentes em incorporações imobiliárias e loteamentos.
Quando cabe a rescisão
Pode ser pleiteada por desistência do comprador, inadimplência do vendedor (atraso na entrega, vícios graves, ausência de habite-se), inadimplência do comprador (parcelas em atraso) ou por força maior. As consequências variam significativamente conforme a causa e o tipo de contrato.
Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
Aplica-se a contratos de aquisição de imóveis em construção (incorporações) e em loteamentos firmados após sua vigência. Estabelece percentuais máximos de retenção pela incorporadora: até 25% dos valores pagos (regra geral) ou até 50% nos casos de patrimônio de afetação. O saldo deve ser devolvido em até 180 dias ou, no patrimônio de afetação, em até 30 dias do habite-se.
Atraso na entrega da obra
O contrato pode prever cláusula de tolerância de até 180 dias. Ultrapassado esse prazo, o adquirente pode optar entre rescindir o contrato com restituição integral e atualizada dos valores pagos, mais multa contratual, ou manter o contrato e cobrar indenização por lucros cessantes (aluguel não percebido) e cláusula penal.
Cláusulas abusivas
O CDC (art. 51) considera nulas cláusulas que estabeleçam perda total das parcelas pagas, devolução parcelada por longos períodos sem correção, ou desequilíbrio entre as penalidades aplicáveis ao adquirente e à incorporadora. Súmulas e enunciados do STJ reforçam o controle judicial dessas cláusulas.
Distrato consensual
Quando há acordo entre as partes, formaliza-se por instrumento escrito, com quitação recíproca, devolução de valores e averbação na matrícula, se já houver registro. É o caminho mais rápido e econômico.
Rescisão por inadimplência do comprador
O vendedor pode pleitear judicialmente a resolução do contrato, com retomada do imóvel e retenção parcial. Ao adquirente são devolvidos os valores pagos, descontadas as parcelas previstas pela Lei 13.786/2018, taxa de fruição, comissão de corretagem (quando paga pelo adquirente) e tributos vencidos.
Vícios construtivos e rescisão
Quando o imóvel é entregue com vícios graves que comprometem a habitabilidade ou o valor (rachaduras estruturais, infiltrações sistêmicas, metragem inferior à contratada), o comprador pode pedir abatimento do preço (ação quanti minoris), substituição, reparação ou rescisão (CC arts. 441 a 446 e CDC art. 18).
Procedimento judicial
A ação revisional ou rescisória corre, em regra, na vara cível. Pode-se pedir tutela de urgência para suspender protestos, retirada de nome de cadastros e bloqueio de execução de garantias, conforme o caso. Provas essenciais: contrato, planilhas de pagamento, comunicações com a incorporadora, laudos técnicos e atas de assembleia da obra.
Perguntas frequentes
Posso desistir da compra na planta sem motivo?
Sim, mas com perda parcial dos valores conforme a Lei 13.786/2018. A retenção máxima é de 25% (ou 50% no patrimônio de afetação).
O que é patrimônio de afetação?
Regime opcional em que o terreno e os recursos da incorporação ficam segregados do patrimônio da incorporadora, protegendo os adquirentes em caso de falência. Em troca, a retenção em distrato pode chegar a 50%.
A devolução pode ser parcelada?
Sim, com prazo legal (até 180 dias, ou 30 dias após habite-se em patrimônio de afetação), com correção monetária. Parcelamentos mais longos ou sem correção tendem a ser considerados abusivos.
Tenho direito a indenização se a obra atrasar?
Sim, ultrapassada a tolerância de 180 dias, o adquirente pode rescindir com devolução integral ou manter o contrato e pleitear lucros cessantes e cláusula penal moratória.
Comissão de corretagem é devolvida no distrato?
Em regra, não, quando paga diretamente ao corretor e com previsão contratual clara (Tema 938 STJ), salvo se houver vício na contratação ou abusividade.
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Este conteúdo é meramente informativo e didático, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise individual do caso por advogado regularmente inscrito na OAB. Higor Barbosa Cabral — OAB/GO 43.743.