Due diligence imobiliária: como analisar um imóvel antes de comprar
A due diligence é o conjunto de verificações jurídicas, fiscais e técnicas feitas antes da aquisição de um imóvel. Reduz drasticamente o risco de fraudes, ônus ocultos, evicção e nulidades. O Código Civil (arts. 447 e seguintes) e a Lei 13.097/2017 (princípio da concentração da matrícula) reforçam a importância da matrícula como fonte primária de informações.
Princípio da concentração da matrícula
A Lei 13.097/2017 consolidou a regra de que tudo o que afeta o imóvel deve estar averbado em sua matrícula. Em regra, ônus, gravames e ações não averbados não são oponíveis a terceiros adquirentes de boa-fé. Por isso, a leitura atenta da matrícula atualizada é o ponto de partida.
Certidões do imóvel
Devem ser obtidas: matrícula atualizada (até 30 dias); certidões vintenárias (20 anos); ônus reais; ações reipersecutórias; IPTU; certidão negativa de débitos do imóvel junto à Prefeitura; certidão de cadastro no INCRA/CAR (rurais); certidão ambiental quando aplicável.
Certidões do vendedor
Pessoa física: certidões cíveis, criminais, trabalhistas, federais, estaduais, municipais, executivos fiscais, distribuidores, protestos, falência (se empresário), justiça do trabalho. Pessoa jurídica: certidões de débitos federais (CND), FGTS, trabalhista (CNDT), estadual, municipal, distribuição cível e falência. O objetivo é verificar fraudes contra credores e à execução.
Análise da matrícula
Verifique: cadeia dominial (sucessão de proprietários); registros de hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto e bem de família; averbação de habite-se, demarcação e desmembramento; existência de pacto de retrovenda ou cláusulas resolutivas; regularidade ambiental e urbanística.
Aspectos urbanísticos e construtivos
Confirme zoneamento, recuos, taxa de ocupação, IPTU compatível com a destinação, alvará de construção, habite-se, projeto aprovado e regularidade junto ao Corpo de Bombeiros (em condomínios e comerciais). Imóvel sem habite-se gera dificuldades para financiamento e seguros.
Imóveis em condomínio
Solicite: convenção e regimento interno; declaração de quitação de cotas condominiais; ata de assembleias recentes; histórico de obras e taxa extra; existência de processos contra o condomínio. Débitos de condomínio acompanham a unidade (obrigação propter rem).
Compra na planta e incorporação
Verifique o registro da incorporação no Cartório (memorial de incorporação), o regime de patrimônio de afetação, a saúde financeira da incorporadora (Receita Federal, justiça do trabalho, processos de execução) e o histórico de entrega de outras obras. Exija contrato registrável e cláusulas de prazo, atraso, distrato e juros.
Imóveis rurais
Confira: matrícula com georreferenciamento (Lei 10.267/2001); CCIR; ITR quitado; CAR (Cadastro Ambiental Rural); inexistência de sobreposição com terras indígenas, quilombolas ou unidades de conservação; regularidade trabalhista junto à Justiça do Trabalho.
Perguntas frequentes
Comprar imóvel apenas por contrato de gaveta é seguro?
Não. Sem registro, o adquirente não é proprietário perante terceiros e fica exposto a alienações em duplicidade, penhoras e fraudes. Sempre escriture e registre.
Vou financiar pelo banco — preciso fazer due diligence?
Sim. O banco verifica aspectos do seu interesse (garantia hipotecária ou alienação fiduciária), mas não substitui a análise jurídica do adquirente.
Penhoras antigas na matrícula impedem a compra?
Indicam risco. É preciso analisar se foram baixadas, se há ações pendentes e se o vendedor tem outros bens. Em alguns casos, é possível negociar a quitação como condição para a compra.
Como comprovar a boa-fé do comprador?
Reunir todas as certidões, pagar pelo preço de mercado, formalizar a compra em escritura registrada e arquivar comprovantes de pagamento. A documentação organizada é essencial em caso de questionamento futuro.
Quanto custa uma due diligence completa?
Varia conforme a complexidade do imóvel e do vendedor. Inclui custos de certidões, escritura, registro, ITBI e honorários técnicos e advocatícios. Costuma representar pequena fração do preço, com retorno alto em segurança.
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Este conteúdo é meramente informativo e didático, em conformidade com o Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise individual do caso por advogado regularmente inscrito na OAB. Higor Barbosa Cabral — OAB/GO 43.743.