ITBI: base de cálculo, isenções e o Tema 1.113 do STJ
O ITBI representa parcela significativa do custo de aquisição de imóvel. Municípios frequentemente utilizam valores de referência superiores ao efetivamente praticado, gerando autuações e cobranças indevidas. Recente posicionamento do STJ recolocou os limites da tributação.
1. Marco legal do ITBI
O ITBI está previsto no art. 156, II, da CF e detalhado nos arts. 35 a 42 do CTN. Cada município dispõe de lei própria que regulamenta alíquotas (em geral 2% a 3%), base de cálculo e hipóteses de isenção. A constitucionalidade depende da observância dos princípios tributários (capacidade contributiva, irretroatividade, anterioridade).
2. Tema 1.113 do STJ — base de cálculo
O STJ (REsp 1.937.821/SP, Tema 1.113) firmou três teses essenciais: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; (ii) o valor venal do IPTU não vincula a base do ITBI; (iii) o município não pode arbitrar previamente o valor — deve impugnar especificamente o valor declarado.
3. Restituição de ITBI pago a maior
Pagamento sobre valor de referência arbitrado é cobrança indevida. Cabe ação de repetição de indébito (CTN art. 165) com prescrição quinquenal. A retroatividade da tese do Tema 1.113 alcança operações em que o pagamento ocorreu nos últimos 5 anos.
4. Imunidades e isenções
Imunidades constitucionais: realização de capital com imóvel (art. 156, §2º, I, CF), salvo se a atividade preponderante da empresa for imobiliária; transmissão por incorporação, fusão ou cisão. Isenções comuns em municípios: minha casa minha vida, primeira aquisição, aquisição financiada (parcial).
5. Momento de incidência
O ITBI é devido quando há transmissão da propriedade (registro). A jurisprudência rejeita exigência sobre promessa de compra e venda (Súmula 108 STF). Antecipação do recolhimento, comum em alguns municípios, é matéria controvertida e admite questionamento.
6. Adjudicação, arrematação e usucapião
Adjudicação e arrematação são fato gerador. Usucapião declarada não gera ITBI por se tratar de aquisição originária (Súmula 543 STJ não se aplica; precedentes pacíficos do STJ confirmam imunidade).
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7. Estratégia de impugnação
Em caso de cobrança sobre valor de referência, o adquirente pode: (i) protocolar recurso administrativo apresentando o valor da transação; (ii) ajuizar mandado de segurança ou ação anulatória, com depósito ou caução; (iii) após o pagamento, ajuizar repetição de indébito.
8. Perguntas frequentes
O município pode usar valor venal do IPTU?
Não, conforme Tema 1.113 STJ. A base é o valor real da transação, presumindo-se sua regularidade salvo prova em contrário pelo município.
Comprei abaixo do mercado. Posso ser autuado?
Sim, mas o município deve fundamentar a divergência com avaliação contraditória. Subdeclaração intencional gera multa, mas ônus probatório é do fisco.
Quanto tempo tenho para pedir restituição?
5 anos do pagamento (CTN art. 168, I), com possibilidade de antecipação por liminar quando há risco de prescrição.
Promessa de compra e venda gera ITBI?
Não, conforme Súmula 108 STF. A incidência ocorre apenas na transmissão definitiva (registro).
Holding imobiliária paga ITBI ao integralizar?
Em regra não, pela imunidade do art. 156, §2º, I, CF, salvo se a atividade preponderante for imobiliária (definição cuidadosa é decisiva).